Rendas em atraso: o que pode fazer o senhorio?

Sejam bem-vindos ao Guia Jurídico, o podcast e videocast onde abordamos questões relacionadas com direito da família, arrendamento, imigração e responsabilidade civil. Hoje vamos falar sobre direito do arrendamento, mais concretamente sobre rendas em atraso: o que pode fazer o senhorio? Se este tema é relevante para si ou para alguém que conhece, fique até ao final. E não se esqueça de subscrever o canal e partilhar este episódio. Imagino que o tema de hoje seja particularmente interessante para os senhorios. No entanto, se é inquilino, também não deixe de assistir até ao fim, porque poderá compreender melhor quais são os mecanismos que o senhorio tem ao seu dispor e quais poderão ser as consequências de uma situação de incumprimento. Duas grandes opções para o senhorio Em primeiro lugar, importa distinguir duas grandes hipóteses que o senhorio pode utilizar para obter o pagamento das rendas em atraso. 1. Manter o contrato e cobrar as rendas A primeira hipótese ocorre quando o senhorio pretende manter o contrato de arrendamento. Ou seja, o senhorio analisa o contrato e conclui que lhe interessa mantê-lo. Isso pode acontecer porque a renda é elevada, porque o mercado está mais difícil e poderá não ser fácil encontrar outro inquilino, ou por qualquer outro motivo. Nesta situação, o objetivo do senhorio é simples: Quero manter este contrato, mas quero receber as rendas que me são devidas. Esta solução será normalmente aconselhável quando existam dois pressupostos: haja interesse em manter o contrato; exista uma probabilidade razoável de o inquilino, o fiador ou ambos terem património suficiente para pagar as rendas em dívida. Se, pelo contrário, o senhorio perceber que o inquilino não tem qualquer capacidade para pagar e que dificilmente conseguirá recuperar esses valores, esta solução deixa de ser interessante. Nesse caso, manter o contrato apenas significaria continuar a acumular prejuízos: o imóvel permanece ocupado e as rendas continuam por receber. A execução direta Se o contrato for vantajoso e existir capacidade financeira do inquilino ou do fiador, uma solução altamente eficaz é recorrer à execução direta. A principal vantagem é que não é necessário discutir previamente em tribunal se as rendas são ou não devidas. O senhorio pode avançar diretamente para a cobrança coerciva, através, por exemplo, de: penhora de contas bancárias; penhora do vencimento; penhora de outros bens do devedor. A penalização de 20% Existe ainda outra vantagem muito importante. Para além do pagamento das rendas em dívida, o senhorio pode exigir a penalização prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil. Este artigo estabelece que, quando o arrendatário se atrasa no pagamento pontual da renda, deve pagar uma indemnização correspondente a 20% do valor da renda em atraso. Por exemplo: renda: 1.000 € penalização: 200 € Assim, através da execução direta, é possível exigir: a renda em dívida; a penalização de 20%. É importante sublinhar este aspeto porque, como veremos de seguida, quando o senhorio opta pelo despejo, já não pode acumular este pedido de penalização. Pode pedir o pagamento das rendas e o despejo, mas não poderá acrescentar esta indemnização de 20%. Como funciona a execução direta? Para recorrer a este mecanismo, é necessário que o senhorio notifique o inquilino através de: carta registada com aviso de receção; ou notificação judicial avulsa. Essa comunicação deve cumprir determinados requisitos legais, nomeadamente quanto à identificação das rendas em dívida, rendas futuras, penalizações e demais elementos exigidos por lei. Se: o contrato estiver assinado; estiver devidamente registado nas Finanças; e existir prova da notificação, o senhorio passa a dispor de um título executivo, podendo avançar diretamente para a execução do património do inquilino. Segunda opção: resolver o contrato e pedir o despejo A segunda grande hipótese ocorre quando o senhorio conclui que já não lhe interessa manter o contrato. Isto pode acontecer porque: o inquilino dificilmente pagará as rendas; a renda é demasiado baixa; ou simplesmente porque o incumprimento tornou inviável a continuação da relação contratual. Atraso de três meses A primeira situação verifica-se quando o inquilino deixa de pagar a renda durante três meses consecutivos. Por exemplo: janeiro; fevereiro; março. Neste caso, o senhorio pode resolver imediatamente o contrato de arrendamento. Consoante o caso concreto, poderá recorrer ao tribunal ou ao Balcão Nacional do Arrendamento para pedir: o despejo do inquilino; o pagamento das rendas em dívida. Atrasos repetidos Existe ainda outra situação que permite resolver o contrato. Quando o inquilino se atrasa mais de oito dias no pagamento da renda, de forma seguida ou interpolada, em quatro ocasiões ou mais durante um período de doze meses. Por exemplo, durante um ano: atraso em janeiro; atraso em fevereiro; atraso em setembro; atraso em novembro. Nestes casos, o senhorio não é obrigado a manter o contrato. Pode pedir: a resolução do contrato; o despejo; o pagamento das rendas em dívida. Mais uma vez, importa recordar: não é possível acumular o pedido de despejo com a penalização de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil. Qual é a melhor solução? Tudo dependerá da situação concreta. O senhorio deverá perguntar-se: Vale a pena manter este contrato? Existe probabilidade de recuperar as rendas? Ou será preferível terminar imediatamente o contrato e recuperar a posse do imóvel? A resposta a estas perguntas determinará qual o mecanismo mais adequado. A importância da comunicação ao fiador Existe ainda uma questão de enorme relevância prática para senhorios, inquilinos e fiadores. Desde 2019, a lei impõe ao senhorio a obrigação de comunicar ao fiador quando exista um atraso superior a 90 dias no pagamento das rendas. Caso essa comunicação não seja efetuada, o senhorio poderá ficar impedido de exigir ao fiador o pagamento das rendas vencidas antes dessa comunicação. Por isso, sempre que exista incumprimento, o senhorio deve: notificar o inquilino; notificar igualmente o fiador. Desta forma: preserva os seus direitos; mantém a possibilidade de exigir o pagamento também ao fiador; e garante que poderá recorrer aos mecanismos legais que entender mais adequados, seja a execução, seja o despejo. Conclusão Em suma, é essencial que o senhorio mantenha toda a situação devidamente atualizada e cumpra atempadamente todas as comunicações legalmente exigidas. Uma simples falta de atenção ou o incumprimento de uma formalidade pode, no futuro, limitar significativamente o exercício dos seus direitos. Se este conteúdo lhe foi útil, não se esqueça de subscrever o canal e de partilhar este episódio com quem possa beneficiar desta informação. Obrigado por assistir e até ao próximo episódio do Guia Jurídico.